摘要十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，这为今后的土地制度改革提供了方向，我国长期实行的是城乡二元土地产权制度，但是伴随着城市化进程的加速和土地增值带来的商品房价格上涨的现状下，小产权房像非流通股一般受到了上市流通的限制，因此成为如今房地产市场和社会稳定发展的一大问题，本文正是基于这一现状，对武汉市小产权房发展现状与改革谈几点看法。关键词小产权房发展状况问题对策

-、小产权房的概念

小产权房是指在集体土地上建设的，没有上市流通转让的住宅。相对完整产权房来说，它并没有经过招标、拍卖、挂牌等形式，也未经土地规划建设部门的许可。从经济意义上来说，在我国土地财政的背景下，小产权房的建设与开发并未缴纳土地出让金和相关税费等，因而它的价格相对低廉，风险较高。

二、小产权房的产生原因

(一)过高的房价

小产权房的大量出现是伴随着我国经济快速发展，城市化进程加快，土地增值的背景下壮大的，这一方面反映了我国地方政府在规划土地方面取得的重大成果；另一方面反映了城市房价过高，而外来务工人员收入过低而产生的市场行为，面对房价的快速上涨，工薪阶层不得不购买小产权房入住。

(二)产权界定的模糊

一般来说，产权的组成部分为所有权、使用权、转让权，而小产权房主要是城乡二元土地下限制了集体土地下房屋的转让权。建设用地上，房屋的土地租值是来源于政府规划建设带来的公共服务，而商品房在支付土地出让金后，相当于是缴纳了政府建设维护公共服务的费用，房屋的土地租值是来源于政府规划建设带来的公共服务，而商品房在支付土地出让金后，相当于是缴纳了政府建设维护公共服务的费用，而小产权房在城市进程化过程中，在集体土地上建设的房屋并未缴钠该部分反映政府公共服务的资金，因此相当于是侵犯了政府的产权。近郊地带，小产权房的蔓延是最为典型的.而小产权房在城市进程化过程中，在集体土地上建设的房屋并未缴钠该部分反映政府公共服务的资金，因此相当于是侵犯了政府的产权.

(三）制度的不合理性

政府征收土地的补偿金额力度小，往往还存在着资金不到位和层层克扣情况.农民失去了赖以为生的土地，原来自给自足的生活模式被打破，即没有城市居民的福利保障也缺少新的收入来源.换言之，现行的征地制度并没有保障农民在土地增值的分配格局里获得合理的价格补偿；同时，“小产权房”直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而建设的土地成本近乎为零，再通过出售“小产权房”获得的利益就极高了。

三、武汉市“小产权房”的发展情况

(一）价格

“小产权房”的房价同商品房一样在各地区存在着较大的地区差异性，但相比于同时期、同地段正常开发的商品房价格则低得多。一般的小产权房的价格相当于商品房价格的一半左右，由于未缴纳土地出让金和各种税费，其成本和价格都相对较低，也就成了城市中产阶级的最优选择了。据了解，武汉市小产权房多为还建房，其价格也通常和已建设的周边商品房相差悬殊。

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(二）购房者人群

根据数据统计，购买“小产权房”的大都是工资偏中下层收入群体.例如，普通职员、个体经营者和自由职业者，该类人群收入不稳定，购买商品房偿还贷款能力有限，社会住房保障体系也将他们排除在外.因此，“小产权房”为他们解决了住的难题.随着城市化进程的加快，大量农村剩余劳动力转移到城镇和第二、三产业就业，大量农民工进入城市，面对高房价和低收入的现状，其对廉价住房的刚性需求迫使他们不得不选择“小产权房”作为他们安身之所。

(三）规模及现状

武汉市的小产权房和其他城市一样，多分布在城中村及城市边绦地带，其主要是村民建设的还建房，一种是城中村改造分配的还建房，前者的土地并未划拨成国有土地.因此，届于真正意义上的小产权房，后者转让时只需要缴纳一定数额的土地出让金，便可办理相关证件，但是由于武汉市房管局暂时还未出台具体政策，因此还建房的问题也便遗留下来了。

四、武汉市“小产权房”带来的问题

(一）干扰房地产市场

商品房的价格主要体现在土地出让金和各种税费上，通常占比50%以上。而这些价格对应的是城市交通，供水、供电等基础设施的完善.虽然小产权房的价格通常只有商品房的3~6成，但是伴随着城市化的扩张，相关集体土地的开发利用价值与国有土地一样快速提升。在违法的基础上进行的操作，低成本的开发与出售，以此价格优势对整个房地产市场造成强烈冲击。

(二）破坏区域竞争制度，扰乱土地规划格局

土地利用规划是各区政府依据经济发展的需要，对区域内的土地做出的适当安排，而这安排也是在各区政府之间竞争所形成的，张五常教授在“中国的经济制度”中强调这一县际竞争制度，政府对土地的规划，从而吸引大量企业入驻本地，给当地政府带来税收等收入，同时在城市化的过程中，由政府主导的土地又将会逐渐升值.小产权房的大量建设将会增加政府规划土地用途的开发成本，扰乱政府在整个经济体中的引导职能，破坏中国的县际竞争制度，将会对中国未来城乡统筹规划造成不必要的影响。

五、完善和创新“小产权房”的对策

(一)改革城乡二元土地所有制度

国有建设用地和集体建设用地的矛盾日益突出，表明我国城乡建设用地呈现出了和物价双轨制同样的问题，正是在这一背景下，十八届三中全会提出，建立统一的建设用地市场，为今后的土地制度改革指明了方向。政府应采取措施，尽快出台土地流转法律政策，创新建立土地产权制度，按照同地同权的原则，探索出一套农村集体土地合法转让流转入市的制度，维护和保障农民对土地利用的主体地位，增加农民财产性权制度，按照同地同权的原则，探索出一套农村集体土地合法转让流转入市的制度，维护和保障农民对土地利用的主体地位，增加农民财产性收入.加快城乡-体化步伐，使得各种要素在市场竞争的价格准则下公平合理流动，实现社会资源的优化配置.

(二）疏导结合，区别对待，分类处置

对待小产权房问题，不应只看到它违背现有法律的问题，更应看到它现实的一面，伴随着土地的不断增值，小产权房解决了外来务工人员在城市生活的住房需求，也使一部分农民享受了城市化带来的土地增益，不能一概地要求拆除现有小产权房，一是对社会资源的极大浪费.二是容易激化社会矛盾，影响整个社会的经济发展.一方面应抓紧制定相关法律政策，限制待建，在建的小产权房；另一方面也要对违法占用耕地的小产权房出台惩罚措施，对已经建成的小产权房可以按照支付对价的方式，由房主缴纳一部分土地出让金，将集体土地转为国有土地，真地的小产权房出台惩罚措施，对已经建成的小产权房可以按照支付对价的方式，由房主缴纳一部分土地出让金，将集体土地转为国有土地，真正实现同地同权。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，保证房地产市场的稳定健康发展。

(三)可适当将小产权房转为保障性住房)

小产权房和保障性住房的购买群体都是城市中低收入群体，且多为外来务工人员，除了在法律层面规定的土地性质差别外。可以考虑将小产权房的建设与保障性住房的建设有机结合，一方面可以缓解小产权房遗留的问题;另一方面有利于加大整个城市的保障房建设，这样既有利于保障农转工进程中，外来务工人员的住房需求，又能将小产权房合理合法地在市场上流通转让。在实施的过程中，政府可先设立试点郊区，

观察效果，稳步推进改革。