深圳旧改的拆迁房、指标房和回迁房分别是什么意思？

深圳旧改的拆迁房、指标房和回迁房分别是什么意思？旧改有三个关键词：【拆迁房】、【指标房】、【回迁房】那么这三个词是什么意思呢？

拆迁房：指的是某一片区有旧改规划，但未有正式开始拆迁的房子。这类房子通常会比较便宜。
 

指标房：指的是某一旧改片区内，已经签约的房子。并且已经有了明确的赔偿方案，（这类房子问题是资金成本较大，不过交房周期较短）

回迁房：指的是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。这类房子的手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有交土地出让金，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税）今天我们主要发表旧改的一些问题！

1、旧改房有什么风险
答：交易风险、项目风险、交楼周期。

2、旧改房有什么优势？
答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！

3、旧改房的投资有何优势？
答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！

4、旧改房回报率多少？
答：旧改房价格基本在开盘价的5折左右，一般年化收益率20%左右。

5、旧改房有什么门槛和限制？
答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24~48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）

6、建设期间开发商有哪些赔偿？
答：开发商签约后，每月或者每半年会支付拆迁安置费直到交楼为止，另外还有搬家费，装修补贴等...

7、旧改房能不能买卖？
答：目前国家尚未有明确的规定。

8、旧改房的安全性如何保证？
答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！

9、交易流程是不是很复杂？
答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

10、既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？
答：这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧！首先，土豪的世界不是我们能理解的，人家手上拥有的面积至少都十几套，不在乎拿一两套出来提前变现。第二，因为旧改时间周期比较长，短则二三年，长要的说不好，所以提前变现去做其他投资，这个很正常！

11、万一有钉子户怎么办？
答：这并不需要全体业主签完才动工，项目可以分期建设；村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

12、购买旧改房需要出的费用有哪些？
答：购买面积的全款，原业主更换新业主的更名费，以及中介操作费。

13、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？
答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括两方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳这个弹丸之地，土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。

回迁房交易流程：
1. 确定购买意向。
2. 交订金。
3. 签约房屋转让协议。
4. 和开发商签约拆迁补偿协议合同。
5. 村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。
6. 领取开发商拆迁补偿合同。
7. 每月领取开发商过渡费（季度）每月。
8. 等待选房——交房。

可以看出，回迁房相对商品房来说，优势还是比较明显的，如果有大额的资金，买几套回迁房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能。

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