限购令意外地为小产权房提供了新的市场“机遇”,但其暗藏的交易风险使其治理难题再次成为焦 点。事实上,围绕小产权房的多方角力从未停止过,而在限购之后,这种博弈更趋升温。

“转正”之困

来自内地的吴瑞,今年3月终于有了梦寐以求的住房。可是高兴背后,他却明显底气不足,因为他买的是没有房产证的小产权房。吴瑞对记者说,来青打拼六年,才有了“属于自己的房子”,可万一哪天房子面临拆迁的命运,几十万元岂不打了水漂?

吴瑞的担心并不多余:尽管能够满足居住功能,但小产权房毕竟没有合法身份,存在诸多风险。记者在采访中发现,部分小产权房买卖双方仅仅在交易时,签订一个私下合同,或者是仅仅留下一张收据,未来一旦出现纠纷,购房者将面临缺乏法律保护的现实。

现今,在小产权房火热的背景之下,越来越多的人在关注小产权房是否能“转正”的问题。

在青岛跃龙升置业有限公司副总经理陈理彬看来,小产权房“转正”面临两大难题,一是一旦给小产权房颁发证书,会给商品房市场造成巨大冲击。二是法律不好界定,如何把建在集体土地上的小产权房变成合法房子,目前的法律很难绕过去。

因此,在小产权房的“转正”问题上,政府并未出现政策松动。去年,国土部等14个部委联合成立的小产权房整治处理领导小组,对济南、郑州、南京等城市的小产权房违法现象进行了调研。在今年3月举行的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史表示,今年要继续推进小产权房问题清理工作。

岛城虽未明确统计过小产权房的数量和分布,但青岛市国土资源和房屋管理局也斩钉截铁地表示,按照有关法律法规,不会给此类房屋发放“两证”。

争议升温

虽然小产权房得不到现有法律体系的支持,但其与商品房巨大的价格落差,促使其交投活跃。

在采访过程中,记者接触了多名购买小产权房的业主,发现大部分业主都有“法不责众”的心理。而关于小产权房是否合法的争议,随着近期小产权房热销,也逐渐升温。

支持者表示,小产权房解决了城市低收入者住房难的现实问题,满足了一些人“居者有其屋”的现实需要,同时,如果让小产权房合法化,会在一定程度上对高位运行的房价产生一定的抑制作用。

反对者则认为,从市场发展来说,小产权房的存在及合法化,有可能使得集体土地上的建筑成为可以自由买卖的商品房,将严重扰乱国家土地供应政策；非法开发将严重干扰或打乱已有的审批程序；同时会产生更多更加难以控制的腐败。

但不争的事实是,在争议中,小产权房找到了自己的生存空间。非官方统计数据显示,我国目前小产权房建设面积达60多亿平方米,相当于房地产业近10年来的开发总量。岛城当前的小产权房热,只是全国小产权房在城乡地带渐热的一个缩影。

建设情况不同,处理方式也应不同

记者了解到,目前在售的小产权房,政府还未出台明确政策进行强行制止,关于小产权房的治理焦点,目前集中在“小产权房会不会被‘一刀切’,或小产权房后续应该如何治理”上。

对此,恒诚家不动产总经理叶贞玲表示,小产权房倘若一刀切的话,将会造成诸多的历史遗留问题。目前市场上的小产权房量很大,“一刀切”不仅会引发居民无定所的现象,还会造成基层之间利益冲突。总之,小产权房的问题只能逐步渗透,慢慢治理。

山东经济学院房地产研究所所长郭松海也认为,小产权房不应“一刀切”。他说,基于小产权房建设的不同情况,应该有不同的处理方式:对于符合规划的小产权房,应该让开发商补缴税款,补办手续,经过质量验收后,允许成为合法住房；而对于不符合规划、占用耕地的小产权房应该坚决取缔,从重处理。

值得注意的是,政府也给出了较为柔性的处理态度。国土部相关官员曾于去年5月表态:对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。

有关专家表示,从目前的情形看,小产权房的供给在某种程度上替代了保障性住房的应有之责,让无力购房者看到了希望。因此,只有在市场上提供大量小产权房的替代供给、加大保障性住房建设,让中低收入群体的购房需求在正规途径得到切实满足,相应小产权房的处理难题才能够真正破解。

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