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来来来,预测一下深圳未来的房价走势会是什么样的?

时间:2021-08-31来源:http://www.lanfangwang.cn/

很多人都告诉你,深圳房价短期会有波动,长期一定涨。

这话我是相信的。

按照现行的模式,货币不断的增发,通胀一直在持续。

深圳作为一个地少人多的城市,房价长期看涨没问题。

但是就像说我们每个人都终将死去一样。

长期有多长?每个人眼中的长期其实都不一样,有些人觉得满了限售期就算长期了,有些人认为十年是长期,有些人认为一辈子是长期。

所以长期看涨或者长期看跌其实没有太多操作的意义。

其实所有关心深圳未来房价走势的人都或多或少的有一个潜在的目的:我是不是要再买一套或是我是不是应该现在卖出我持有的房子?

这才有操作的意义。

考察一下东亚的几个典型市场我们再来回答这个问题。

香港,房价经历了三次大的起伏。大概分为如下四个阶段:

1、1981-1984,累计跌3成。

1984年为香港房价过去38年来的第一个低点——当年香港私人住宅售价指数从1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2,随后展开波澜壮阔的13年大牛市。

考究原因,1980年代初世界经济因石油危机发生整体性衰退(“滞胀时代”),以及当时中英展开关于香港回归的谈判(政治性因素),都对香港房地产的前景产生了严重冲击。

这一次的调整还是比较惨烈的,从最高点到最低点,累计跌幅达到了29.5%。

2、1985年-1997年,13年大牛市,涨8.5倍。

1985年开始,香港房价开始录得上升——原因一是中国关于香港制度50年不变的表态,二是香港推行了联系汇率制。此后香港房地产展开了狂涨行情,期间有7个年份涨幅超过20%,其间又有3个年份涨幅超过36%(全部出现在1990年代——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨幅39.5%)。

只有1995年比1994年下跌了,跌幅不到7%——这个是因为1994年香港通过加息打击房地产投机炒作所致,但很短期利率又下行。

到1997年的大崩盘前夜,香港私人住宅售价指数升至高峰163.1,对比1984年的低点,13年累计涨幅为8.48倍。

3、1998-2003年,崩盘跌逾60%,调整6年。

受亚洲金融风暴和董建华“八万五”计划双重冲击,香港房地产在1998年一年便录得大幅下跌28.2%,随后逐年下跌,一路跌到2003年最低谷SARS期间,私人住宅售价指数录得最低61.6,6年间累计跌幅为62.2%。跌回1991年的水平(61.1),也即是说,从1992年之后买的房子都亏了。

这一段故事是我们耳熟能详的了,惨不忍睹,10万多套房子沦为“负资产”,涉及金额1650亿港币,坏账360亿,数十万人大游行,是为大崩盘。这个崩盘一是跌幅巨大,灾难深重;二是调整时间长,达6年之久;三是直接促使香港政府的房地产政策大转向,影响了香港的未来——“八万五”破产、“孙九招”出世(2002年)。

同样以刚才港岛的C户型对比,2003年低谷期价格变为40375港币/平米,还不到1997年高峰期的4成,跌去了61.2%。而新界的千尺E户型跌到了34461港币/平米,仅相当于1997年高峰期时的43%,跌去了57%。

4、2004年至今,14年再涨超4.4倍。

2004年起,香港房地产谷底反弹,当年私人住宅售价指数录得78.0,随后,再一次展开逐年大涨直至今日的大牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地,以及现时林郑之“空置税讨论”等等,都没能阻挡这一势头。

2011年,香港私人住宅售价第一次实现了对1997年高峰期的反超,当年指数为182.1,比2010年的150.9大升20.7%。

截至2017年,香港私人住宅售价指数刷新为333.9,与2003年低谷期相比,14年间涨幅为4.42倍,并且这个势头到现在还未停止。与1997年的上一个高峰期相比,又涨了1.05倍。

这14年里,只有2016年出现了-3.6%的下跌,其它任何一年,即便是2008全球金融危机期间,香港房价也照样录得了微微上升,没有跌价。其间,有3个年份涨幅超过20%(2004年26.6%,2010年24.4%,2011年20.7%)。

日本房地产市场

从1961年到1963年,日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时,在短短两年之内,日本建成公寓62栋,2191户,价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元,最高达到1880万日元。

1986~1989年期间,日本的房价涨得有多可怕呢?它在过去二十年已经累计上涨十倍的高基数之上,只用了三年时间就又翻了一番,东京等大城市三年间的涨幅更是超过200%,在日本房价的巅峰时期,东京23个区的地价总和可以买下整个美国、一个小小的皇居地价就可以买下整个加州

1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

一个广为人知的故事是,在东京,有一位学校的看门人在传达室干了40多年,一直收入微薄。退休之后,他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉,没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁,衣锦还乡。

1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。

泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年,日本政府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。

令人绝望的是,以1990年新年为转折点,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空置的房屋到处都是,房地产价格一泻千里。

“土地神话”的破灭,中小银行的破产,证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后,受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响,日本房地产市场再也未能重回辉煌。

金融是房价的唯一支撑

地产是百业之母,安居是人第一位的需求。

但当人口老龄化叠加GDP增速下降,未来其实全国整体的房价下降将是可以预见的。

至于深圳,我觉得重点关注三个指标:每年的人口净流入数、GDP增速、M2增速。

只要依然有大量的人口涌入深圳,GPD增速能保持在两位数,M2增速不下降,深圳的房价要实质性的下跌还是有难度的。

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